Algunos clientes me vienen preguntando estos últimos meses, ¿crees que en estos momentos es interesante entrar en el mercado inmobiliario? La respuesta siempre es la misma, el mercado de inversión en bienes raíces siempre es bueno y así lo atesoran muchos patrimonios que incluso en período de vacas flacas consiguen establecer operaciones que les reportan suculentos beneficios. El principal problema es que muchos pequeños inversores han metido la pata con sus ahorros y sólo no han conseguido beneficios sino que partes de éstos los han perdido. Y todo por que no quieren conocer las reglas del juego, los consejos de otros y aprender los conocimientos precisos para establecer buenos negocios, con excelentes beneficios en este sector.
Pero, ¿es posible entrar en la inversión inmobiliaria con poca inversión, o incluso con nada de capital? Por supuesto que si, y si estudiáramos a quienes han hecho fortunas invirtiendo en el mercado del Real Estate veríamos que lo hicieron aprendiendo primero los trucos y las técnicas que les facilitaron los expertos inmobiliarios y leyendo mucha literatura sobre el tema. Nunca se tirarían a una piscina sin agua, cosa que si hicieron otros que se vanagloriaban de su experiencia pero reacios a escuchar consejos de otros. Y muchos de éstos son los que acaban manifestando que el mercado inmobiliario está agotado, hay pocas operaciones y acostumbran a ser a gran escala. Pero no lamento decirles que ahora también puede ser un buen momento de ampliar nuestro patrimonio interviniendo en este sector.
Pero ahora tal como menciona el título de mi artículo vamos a descubrir algunos detalles y consideraciones que necesitamos conocer para empezar con poco capital o incluso para empezar con cero euros. También hay que tener en cuenta que ahora acceder al crédito hipotecario en muchos países es un poco más difícil y los precios en algunas propiedades siguen siendo elevados. Parece muy complicado ingresar a este mercado si no contamos con un capital importante y mucho tiempo para dedicarle. Pero vamos a detallar pasos concretos para entrar a este mercado con poco dinero, o incluso sin él.
Primero definamos el modelo de negocio que queremos. El mercado inmobiliario presenta muchas alternativas de inversión, por suerte. Terrenos para edificar, comprar para alquilar, comprar barato para vender caro después de reformado, o también entrar como promotor. Pero en todas ellas vamos a necesitar bastante dinero, cosa que no tenemos. Pero hay un negocio, dentro de todas las alternativas de los bienes raíces, que permite invertir poco dinero y hacer un buen negocio. Y esto es el apalancamiento, o sea, invertir con deuda, comprar una propiedad sin poner todo el capital inicial. Definamos entonces nuestro modelo de negocio que será el de comprar propiedades por debajo de su precio de mercado para luego revender al precio de mercado. No parece muy complicado a primera vista.
Y vamos ahora a hacer números, con un ejemplo. Diseñaremos nuestro plan de acción y los números del negocio una vez que decidimos que la compra venta de propiedades va a ser el negocio. Si logro reunir unos 10.000€ para invertir, solo o entre un grupo de inversores, podremos comprar propiedades de 90.000€ de valor final. Pero nosotros pensamos que podremos comprar por un precio de unos 72.000€, ¿de acuerdo?, digamos, un 20% por debajo del valor de mercado. Por tanto he de solicitar un préstamo por 62.000,€ , invierto 10.000€ y tomo crédito por 62.000€ de tal manera que compro por 72.000€ una propiedad que vale 90.000. Y de esta operación vamos a conseguir un beneficio que será después de haber hecho las reformas venderla a precio de mercado. Supongamos que el gasto total por reformas e impuestos son 10.000€ voy a ganar 8.000€ por la operación. Un 80% de retorno sobre el capital inicial, ¿qué os parece?. Imaginar que hagamos unas 6 operaciones de este perfil al año, vamos a ganar 48.000€ en ese año. Y lo mejor de todo es que solo invirtiendo 10.000€.
Hemos hablado que hemos elegido este modelo de negocio como ejemplo, en el que se hace
entrega de un pago inicial. Pero os he dicho que podemos hacerlo sin disponer de capital, ¿verdad? En este caso podríamos encontrar un socio que aportara el capital, tú las ideas y repartir beneficios. Esta asociación podría durar 3 o 4 operaciones. No aconsejo el pedir prestado a familiares y amigos a no ser que establezcamos un contrato de por medio y nos obliguemos si o si a devolver la cantidad íntegra y los intereses correspondientes. También existe la posibilidad de generar algún acuerdo con agentes de Real Estate ( inmobiliarios ), tu aportas las operaciones y cobras una comisión. Una vez logrado el monto mínimo necesario para realizar una primera operación por ti mismo dejas de colaborar mercantilmente. Y digo que existen amplias y múltiples opciones para encontrar un capital inicial.
Conseguir las buenas oportunidades es la clave del negocio, comprar a bajo precio. Hay que encontrar a personas o familias con urgencia para vender, gente que se haya divorciado recientemente, o que tengan deudas y que no puedan mantener la propiedad. También a los que se mueven a otro lugar por cuestiones laborales o que por una determinada razón quieran dejar la propiedad. Pero, ¿cómo accedemos a este perfil de personas ? Busca en periódicos locales, trata de buscar y buscar a personas con dificultades económicas y con propiedades. El mundo de los embargos a primera vista no lo aconsejo ya que es un mercado muy cerrado y poco aconsejable a no ser que conozcas en tu red de contactos a alguien introducido. Pasear por la calle y tomar buena nota de todos los anuncios de venta. Como última opción visitaremos a algunos agentes inmobiliarios aunque a éstos deberemos pagarles una comisión que verá reducido nuestro margen y beneficio.
Y una vez adquirida la propiedad vamos a reformarla y venderla en el menor tiempo posible. Si llegamos a esta parte del negocio, lo que queda es mucho más fácil. Lo primero es tratar de reformar la propiedad para lograr que su precio aumente y podamos defender su valor. Pintar la propiedad, arreglar pisos o techos, baños o cocina puede tener un efecto muy importante sobre el precio final de ésta. Hay que elegir a buenos profesionales y esta, hay que decirlo, es una de las claves del negocio. Y después vender de una forma rápida la propiedad es un elemento también clave para recuperar el efectivo aportado y poner en funcionamiento de nuevo la rueda con la siguiente operación. Si queremos prescindir de los agentes inmobiliarios, en todas sus formas, puede ser bueno si queremos ahorrarnos sus comisiones. Llevará más trabajo y tiempo pero valdrá la pena.
Vemos que hacer dinero es posible iniciándonos con poco o ningún recurso económico. Lo importante es tener un plan claro, llevarlo a cabo y los resultados llegarán. Esto funciona en España, Brasil, Filipinas o Miami.
Si quieres saber más sobre este tema puedes contactar directamente conmigo a través de la opción de contacto y te contestaré en 24 horas.
2016@miquelgomez.com ( coach financiero – Barcelona – España )
Hola Miquel
En el negocio que propones lo mas importante es poder comprar barato. Ésto no siempre es fácil aunque sí posible. Lo que veo más difícil hoy en día es conseguir la financiación para este tipo de operaciones. Conozco a gente que vive de alquileres, a la que el banco no le presta dinero porque todos sus ingresos son de alquileres y por normativa del banco no pueden tener estos ingresos como “asegurados a largo plazo”. ¿Conoces alguna alternativa de financiación que no sean particulares inversores? ¿Hay empresas que estudian con más detenimiento que los bancos las posibilidades de negocio de cada inversión?
Hola Alex,
Esta es una estrategia que ha sido utilizada durante muchos años y en la que conociendo un poco el sector inmobiliario (especialmente en tu zona de influencia) ha sido una opción para la creación de riqueza. El post está pensado para que pueda servir a personas de diferentes países en los que la legislación puede variar (y por supuesto también el coste de los impuestos directos a este tipo de operaciones).
También es cierto que desde la gran crisis del “boom inmobiliario” y la quiebra de muchos bancos por el elevado riesgo mantenido en su cartera, el acceso a la financiación es más dura y se busca la seguridad del contrato de trabajo (que tampoco es tan seguro hoy día), pero así es. Lo más sencillo sería una persona con un contrato laboral parcial o media jornada y que pudiera decidirse a iniciar esta estrategia comentada en el post. En el caso que comentas de personas con diferentes rentas (algunas inmobiliarias) siempre existe buscar la creatividad para saltar este filtro. Pero recuerda que es una estrategia de “uno a uno”, o sea inicias una operación y la finalizas. Y así hasta la siguiente. Si bien seis operaciones pueden ser muchas no es nada imposible ejecutar unas tres el primer año.
Y en cuanto a otras fuentes de financiación también existe la posibilidad de acudir a clubs de inversores jóvenes a quienes puedes ofrecer compartir la rentabilidad aunque esta opción no es la mejor ni la más adecuada para una persona que empieza su camino a la generación de riqueza.
No se si contesté a tu pregunta pero también puedes comentármelo a través del formulario de contacto.
Un cordial saludo,
Entiendo lo que comentas. Es cierto que hoy en día hay dificultad a la hora de conseguir financiación en entidades bancarias y otros sistemas, como el crowdfunding te exigen tener experiencia en el sector. La solución parece ser la que comentas, acudir a conocidos que estén dispuestos a invertir.
Gracias por tus comentarios.