Los bienes inmuebles pueden llegar a hacerte millonario.
Claro, esto podría ser la promesa de un charlatán de la televisión de las tardes para que asistas a un “seminario gratuito”, pero te aseguro que la realidad existe: Los bienes inmuebles es una poderosa herramienta de creación de riqueza que ha hecho ya millones de nuevos millonarios.
¿Puedes ser tú el siguiente?
Quizás – pero aquí está la trampa: no todo el que compra una propiedad inmobiliaria llega a alcanzar el estatus de millonario. De hecho, la gran mayoría de personas compran activos inmobiliarios sólo para estresarse y que sus cuentas bancarias alcancen los números rojos. Luchan por años y años, pero nunca construyen el tipo de riqueza que han soñado (o el tipo de riqueza prometida por el gurú de la noche en televisión o en algún seminario específico gratuito sobre la materia).
Entonces, ¿cómo se utilizan los activos inmobiliarios para convertirse realmente en un millonario?
Hay cuatro principales “generadores de riqueza” en juego cuando se invierte en bienes inmuebles, dependiendo de la estrategia que se actúe::
Rentas por alquiler. Este es el ingreso adicional que se obtiene por mantener cada mes alquilada la propiedad. La renta puede ser engañosa porque varia cuando ciertas reparaciones por mantenimiento o averías son más altas o más bajas dependiendo de los meses. También es importante tener en cuenta los costes no mensuales como cuando no hay inquilinos alquilados (la cantidad de tiempo que la propiedad está pendiente de ser alquilada), las reparaciones y las inversiones necesarias en electrodomésticos Necesitan ser reemplazados en una casa de vez en cuando, como electrodomésticos, techos, ventanas, tuberías, etc.), junto con los gastos regulares (servicios públicos, administración, etc.).
Apreciación de la propiedad. Mientras que el valor de una propiedad aumenta, llamamos a esto “apreciación”. De todas formas la apreciación en el mercado inmobiliario no siempre está garantizada (sólo pregunte a las personas que compraron en 2006 y vendieron en 2010!), Con el tiempo, históricamente, las propiedades inmobiliarias siempre han aumentado de media un 3% anual (dependiendo del país y la zona de influencia) durante el siglo pasado. Otro tipo de apreciación que puede entrar en juego se conoce como “apreciación forzada” : el concepto de aumentar el valor mediante la reforma de la propiedad.
Hipoteca pagada con renta de alquiler. Cuando compra una propiedad con una hipoteca, cada mes su saldo disminuye. Esto significa, con el tiempo, que el inquilino paga el préstamo para usted, ayudándole a construir la riqueza de forma automática. Para hacer este concepto más claro, piense por un momento que compró una propiedad por 300.000€ con una hipoteca por 230.000€, con un flujo de caja de 0€ y que nunca subió de valor. Sin embargo, después de que la hipoteca a treinta años se haya cancelado, ahora tendrá una propiedad por valor de 300.000€ que su inquilino o inquilinos la pagaron.
Los inversionistas de activos inmobiliarios pueden pagar menos impuestos que otros propietarios de… Clic para tuitear
Beneficios fiscales. El último generador de riqueza para los activos inmobiliarios son los beneficios fiscales asociados con la propiedad. Pero este generador tiene más influencia o mayor impacto dependiendo del país dónde residamos o dónde operemos. Además los beneficios o exenciones fiscales acostumbran a sufrir modificaciones y requerirá de conocer con antelación los cambios. Por ejemplo, el Gobierno de Estados Unidos alenta a los inversionistas de bienes inmuebles para la compra y alquiler de propiedades. Los inversionistas de bienes inmuebles pueden pagar menos impuestos que otros propietarios de negocios, utilizando entonces el dinero extra para comprar más propiedades o pagar la hipoteca de forma más rápida y ayuda a construir una mayor riqueza en menor tiempo. En España existe la posibilidad de que el Gobierno reduzca o elimine las ventajas en la compra con préstamo hipotecario. Por ello se necesita estar en alerta de los cambios y para ello recomiendo al inversor que mantenga contacto periódico con su asesor fiscal que lo mantendrá actualizado sobre las reformas fiscales asociadas a la propiedad inmobiliaria.
Por supuesto, la compra de algunas propiedades inmobiliarias no le dará todos los beneficios anteriores. Hay que utilizar diferentes estrategias que nos reportarán diferentes beneficios en el sector inmobiliario. Una de las razones por las que durante años he utilizado la estrategia de comprar propiedades para alquiler es porque pueden capitalizarse los cuatro generadores de riqueza – si lógicamente usted compró a buen precio.
Si, la verdad todo esto parece muy “bonito” pero para llegar a ser millonario siguiendo estos principios y consejos puede llevarme muchos años, ¿veinte? ¿treinta? Para muchas de las personas que me han preguntado si existen caminos para ir más rápido en la generación de riqueza a través del mercado inmobiliario y siguiendo estas reglas, la respuesta es si. Vamos por ellas.
Conseguir mejores acuerdos. En el caso de la propiedad de 300.000€ si la conseguimos comprar finalmente por 280.000€, en nuestro bolsillo se quedará la diferencia de 20.000€. Poco a poco esto aumenta nuestro crecimiento y nuestras posibilidades de ir acelerando el proceso.
Buscar más ofertas. Como mínimo hemos de imponernos el comprar una propiedad cada año, durante la primera década.
Comprar en áreas de fuerte apreciación. Mientras que usar un promedio del 3% anual para la apreciación de la propiedad inmobiliaria, puedes haber investigado el crecimiento potencial para encontrar un área donde la apreciación sería más alta, quizás 5-8% en vez de 3%.
Apreciación forzada En este caso también podría haber comprado una propiedad que podría mejorar, aumentando la apreciación inmediata de ésta. Por ejemplo, tal vez podría comprar una propiedad por 150.000€, reformarla con un coste de 30.000€ y ponerla a la venta por 250.000€. Esto también podría aumentar la velocidad a la que su riqueza aumentará.
Intercambiar propiedades. Si conoce el juego de mesa Monopoly, sabrá el valor de negociar cuatro casas con un hotel. Lo mismo ocurre en el sector inmobiliario. Usted podría actualizar sus propiedades con mayores y mejores ofertas cada pocos años para aumentar su beneficio. Esta es quizás una de las maneras más rápidas para lograr la riqueza a través de los bienes inmuebles.
Le animo a no sentirte agobiado con tanta información, ni intentar aprenderlo todo. Elija un nicho (como casas unifamiliares, propiedades comerciales, etc) y una estrategia (como alquiler, comprar y vender, etc), y centrarse en esto. Lee algunos libros sobre el tema , y luego empiece a moverse! Busque a alguien en su entorno local que esté haciendo lo mismo que usted quiere hacer, y quede con esta persona para tomar un café o invítele a comer. Pida ayuda, pero no deje de moverse!
2017@miquelgomez.com ( Coach financiero – Entrenador personal en finanzas – Barcelona – España )
Ref. Brandon Turner The Book on Rental Property Investing
